Como avaliar o valor de mercado da propriedade

Na hora de comprar ou vender um imóvel para o seu negócio, o ponto de partida é saber quanto vale o imóvel. Isso parece bastante simples - com certeza, você vê o que foi vendido anteriormente em sua localidade e usa isso como um ponto de partida? Infelizmente, a avaliação de propriedades - e especialmente propriedades comerciais - não é tão simples. Se assim fosse, não haveria necessidade de avaliadores profissionais nesta área.

O que é valor de mercado?

Valor de mercado é uma opinião profissional de quanto uma propriedade seria vendida em condições normais de mercado - ou seja, para um comprador independente, sem quaisquer concessões ou propinas - com base no mercado imobiliário local, oferta e demanda, o que outras propriedades semelhantes estão sendo vendidas na área, e as características e benefícios específicos da propriedade.

Isso não é o mesmo que o preço de mercado de uma propriedade, que pode ser maior ou menor que o valor de mercado. Isso porque o preço é aquele pelo qual o vendedor concorda em vender a propriedade. Pode ser igual ao valor de mercado, ou o vendedor pode aceitar um preço menor pelo imóvel porque, por exemplo, precisa de uma venda rápida.

Três métodos diferentes de avaliação

Também existe uma definição muito mais ampla de valor de mercado, e isso depende do tipo de método de avaliação que está sendo usado. Existem três métodos principais de avaliação nos Estados Unidos: o abordagem de comparação de vendas, a abordagem de custo e a abordagem de renda. Parte do trabalho de um avaliador é saber qual método usar para uma determinada propriedade em um determinado local.

Antes de olharmos para as três abordagens, tenha em mente que uma boa porcentagem do valor de uma propriedade é subjetivo. Decidir quanto vale uma propriedade é mais arte do que ciência, e certas partes do processo podem ser um pouco difíceis de compreender. Você pode pedir a três avaliadores diferentes para avaliar a mesma propriedade e obter três respostas diferentes.

Isso é especialmente verdadeiro para uma propriedade comercial onde a escassez pode desempenhar um papel na avaliação da propriedade. As avaliações podem variar de dezenas de milhares de dólares em alguns casos!

Avaliação da casa usando a abordagem de comparação de vendas

A abordagem de comparação de vendas é o método mais utilizado para determinar o valor de imóveis residenciais, embora também seja adequado para avaliar alguns tipos de imóveis comerciais. Usando essa abordagem, o valor da propriedade é baseado no que propriedades semelhantes foram vendidas recentemente no mesmo mercado. Essas propriedades são chamadas de "comparáveis" ou "comps" - daí o termo vendas comparação abordagem.

Funciona assim:

  1. Observe as características da propriedade

  2. Comece listando as características e benefícios da propriedade, por exemplo:

    • Metragem quadrada.
    • Tamanho do lote.
    • Localização.
    • Era.
    • Número de quartos e banheiros (se residencial).
    • Se for comercial, o melhor uso para o qual a propriedade pode ser colocada (por exemplo, escritório, varejo, depósito).
    • Estado geral (bom, médio, ruim).
    • Garagens, piscinas, atualizações

      qualquer coisa que torne esta propriedade diferente de outras propriedades na comunidade.

  3. Encontre propriedades comparáveis

  4. A próxima etapa é encontrar os preços de venda de pelo menos três propriedades que sejam comparáveis ​​à propriedade em questão. Isso significa que eles deveriam compartilhe alguns, ou idealmente todos, os recursos você listou. Anote todas as características diferentes, como uma metragem quadrada inferior - você precisará dessa informação mais tarde.

  5. Se você tiver acesso ao serviço de listagem múltipla, poderá facilmente obter uma lista de composições. Você está procurando propriedades que foram vendidas nos últimos três a seis meses - os mercados imobiliários se movem tão rapidamente que os preços de venda mais antigos ficam desatualizados. Preste atenção ao endereço de suas propriedades comparáveis. A localização é um elemento chave na avaliação imobiliária, devido a fatores como transporte e qualidade da escola, portanto, você está procurando propriedades no mesmo bairro e, de preferência, a algumas ruas do imóvel em questão.

  6. Se você não tiver acesso ao MLS, poderá encontrar muitas dessas informações no Zillow; você apenas terá que cavar um pouco mais.

  7. Calcular um preço de referência

  8. Depois de encontrar seus comparáveis, execute um cálculo rápido para obter um avaliação de referência para a propriedade em questão. Por exemplo, se você encontrar três propriedades comparáveis ​​que foram vendidas por $ 450.000, $ 480.000 e $ 435.000 respectivamente, você pegaria a média desses valores - $ 455.000.

  9. Outra opção é encontrar um preço por pé quadrado (ppsf), que é útil se suas composições forem maiores ou menores do que a propriedade do assunto. Por exemplo, suponha que a propriedade de $ 450.000 tenha 2.000 pés quadrados (ppsf $ 225), a propriedade de $ 480.000 tenha 2.200 pés quadrados (ppsf $ 218) e a propriedade de $ 435.000 tenha 1.950 pés quadrados (ppsf $ 223). O ppsf médio é de $ 222. Para uma propriedade em questão de 2.300 pés quadrados, isso equivaleria a uma avaliação de base de $ 510.600.

  10. Adicione alguns, subtraia alguns

  11. Como explicado anteriormente, avaliar propriedade é mais arte do que ciência - e este é o ponto onde a avaliação se torna subjetiva. As características físicas representam as diferenças mais óbvias entre duas propriedades comparáveis ​​- uma pode estar em melhor estado de conservação do que a outra, ou uma pode ter uma garagem enquanto a outra não. Portanto, você precisa ajustar o preço para cima ou para baixo para levar em conta a qualidade, condição, design e recursos especiais.

  12. Por exemplo, se uma propriedade na próxima rua foi vendida recentemente, mas tinha uma vista, enquanto a propriedade em questão tem vista para uma parede de tijolos, você pode ter que reduzir o valor de referência da propriedade em questão. É rudimentar, mas é o melhor que você pode fazer sem o olhar experiente de um avaliador profissional.

Avaliação de terreno usando a abordagem de custo

A abordagem de custo começa calculando quanto custaria a propriedade para reconstruir, seja como um réplica exata do edifício atual ou para a construção de um edifício semelhante com características comparáveis e amenidades, mas com materiais de construção modernos.

O avaliador então deduz um valor para depreciação acumulada, que representa a redução no valor da propriedade ao longo do tempo como resultado de obsolescência ou desgaste. A teoria aqui é que ninguém pagaria mais por uma propriedade existente do que custaria construir a mesma propriedade do zero.

A abordagem de custo é favorecida em construções mais novas ou para avaliar propriedades de uso especial onde não há propriedades semelhantes o suficiente para comparação. Se você está avaliando uma propriedade comercial, industrial ou terreno descoberto, esta pode ser a abordagem mais confiável.

Veja como você faz:

  1. Estimar o valor da terra, imaginando-a vazia

  2. A comparação direta é o método mais comum para estimar o valor de terrenos baldios - para que outros lotes foram vendidos recentemente? Por exemplo, use um estimador de valor de terra de $ 50.000.

  3. Estimar o custo de construção do edifício

  4. O ideal é somar o custo de todos os componentes de construção separados, como telhado, estrutura e encanamento. No entanto, este exercício é bastante tedioso e é melhor deixá-lo para os estimadores de custo. Trabalhar com uma estimativa global por metro quadrado é mais fácil - um telefonema para um arquiteto ou uma empresa de construção pode ajudá-lo aqui.

  5. Por exemplo, se custar a uma construtora $ 100.000 para construir um armazém de 2.000 pés quadrados, a taxa será de $ 50 por pé quadrado. Multiplique esta taxa pela área de construção do imóvel em questão para obter o custo de construção. Por exemplo, suponha que seu armazém tenha 5.000 pés quadrados. O custo de construção estimado será de $ 250.000 (5.000 x 50).

  6. Deduzir um valor para depreciação

  7. A depreciação representa a perda de valor à medida que uma propriedade envelhece ao longo do tempo, seja devido ao desgaste ou perda de utilidade - um escritório moderno será conectado para lidar com métodos de comunicação modernos, por exemplo, ao passo que um edifício de 40 anos pode não ser. O método de depreciação mais simples é o método idade-vida, que estima a distância do imóvel ao longo de sua vida útil. Por exemplo, se a propriedade tem 10 anos e uma vida útil econômica de 40 anos, o valor da construção deve ser depreciado em 25%. Neste exemplo, isso deixa você com um custo de construção de $ 187.500.

  8. Encontre o valor

  9. Por fim, adicione o valor do terreno ao custo de construção depreciado do edifício. Aqui, o valor da propriedade é $ 50.000 + $ 187.500 = $ 237.500.

Abordagem de renda para edifícios alugados

Se a propriedade em questão for arrendada e geradora de receita, você tem a opção de avaliá-la usando a abordagem de receita. Este método usa a receita de aluguel da propriedade, ou potencial de receita, para comprovar seu valor de mercado. Prédios de apartamentos e duplexes são exemplos de propriedades que você pode valorizar usando a abordagem de renda.

Este método fica um pouco complicado e livros inteiros foram escritos sobre como fazê-lo.

Aqui está a versão abreviada:

  1. Determine a receita anual líquida da propriedade

  2. A receita líquida anual é a receita de aluguel dos inquilinos e ocupantes. Se o prédio estiver vazio ou parcialmente vazio, você terá que estimar esse número. Certifique-se de levar as vagas em consideração. Com um complexo de apartamentos com várias unidades, por exemplo, você pode estimar que 20 por cento das unidades ficarão vagas por pelo menos um mês do ano para permitir a rotatividade de inquilinos. Como tal, a renda real do aluguel será menor do que o valor principal, o que pressupõe que o prédio está sempre totalmente ocupado.

  3. Para este exemplo, imagine que você está avaliando um complexo de apartamentos que gera $ 500.000 em renda de aluguel por ano.

  4. Encontre a receita operacional líquida

  5. A receita operacional líquida é igual à receita da propriedade menos todas as despesas operacionais razoavelmente necessárias, como manutenção, serviços públicos, impostos sobre a propriedade, atividades de cobrança e taxas do administrador da propriedade. Neste exemplo, as despesas somam $ 100.000. Conseqüentemente, o NOI chega a US $ 400.000.

  6. Estabeleça a taxa máxima da propriedade

  7. A taxa de capitalização ou "limite" é a taxa de retorno que você espera obter da propriedade com base na renda do aluguel. A fórmula da taxa de limite é NOI dividido pelo valor do imóvel. Aqui, você não sabe o valor da propriedade - já que é isso que está tentando calcular. Portanto, você tem que trabalhar para trás e começar com a taxa de capitalização ou rendimento que deseja atingir com seu investimento.

  8. Como um comprador potencial, você pode decidir que um rendimento de 8% é a média neste mercado, e é isso que deseja obter com a compra desta propriedade. Se você não pode negociar um preço que atinja essa taxa, você procurará um investimento mais lucrativo.

  9. Execute o cálculo do valor de mercado da propriedade

  10. Divida o NOI pelo cap rate para chegar ao valor do imóvel. A avaliação para este prédio de apartamentos seria $ 400.000 dividido por 8 por cento (0,08), ou $ 5 milhões.

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